Travaux réalisés par le vendeur : quelles conséquences en cas de défaut ?

Un propriétaire ayant réalisé lui-même des travaux de construction ou de rénovation dans son logement avant de le vendre peut voir sa responsabilité engagée en cas de défauts constatés après la vente. Une récente décision de la Cour de cassation confirme en effet que le vendeur, même s’il n’est pas professionnel du bâtiment, peut être considéré comme constructeur et soumis à la garantie décennale en cas de malfaçon.

Le vendeur peut être assimilé à un constructeur

Lorsqu'un propriétaire effectue lui-même des travaux affectant la structure du bâtiment (murs porteurs, toiture, fondations) ou certains équipements considérés comme essentiels, il est juridiquement considéré comme le maître d’ouvrage. Si ces travaux relèvent de plus de la construction au sens de l’article 1792 du Code civil, le vendeur acquiert automatiquement le statut de constructeur. Cette qualification implique qu'il est tenu de garantir la solidité de l’ouvrage et sa conformité pendant 10 ans après la réception des travaux.

Un cas récent a confirmé cette règle. Après l’achat d’un bien immobilier, des acquéreurs ont malheureusement découvert d’importantes fissures dans un mur de soutènement construit par les vendeurs plusieurs années avant la vente. La Cour d’appel avait d’abord exonéré les vendeurs de toute responsabilité, estimant qu’il n’existait aucun contrat de construction entre les parties. La Cour de cassation a cependant annulé cette décision, rappelant que le vendeur, en tant que constructeur, est tenu de la garantie décennale en cas de défaut structurel.

Une garantie décennale obligatoire

La garantie décennale impose au constructeur, y compris au vendeur ayant réalisé lui-même les travaux, de garantir la solidité du bien pendant une durée de 10 ans. Cette garantie couvre :

• Les fissures menaçant la stabilité du bâtiment ;
• Les défauts d’étanchéité ;
• Les malfaçons rendant le bien inhabitable ou compromettant sa sécurité ;
• Les défauts d’isolation thermique ou phonique.

Si un défaut structurel est constaté dans les 10 ans suivant la fin des travaux, le vendeur est donc tenu de financer les réparations, même s’il a agi en tant que particulier.

Une protection accrue pour les acquéreurs

Cette décision de la Cour de cassation renforce la sécurité juridique des transactions immobilières en clarifiant le cadre de responsabilité des vendeurs ayant effectué eux-mêmes des travaux. Les acquéreurs disposent désormais d’un recours direct contre le vendeur en cas de défaut structurel ou de malfaçon.

Pour le vendeur, cette décision implique une attention particulière lors de la réalisation de travaux. Le respect des normes de construction et le recours à un professionnel pour valider la conformité des ouvrages peuvent éviter une mise en cause ultérieure de la garantie décennale.

Cette jurisprudence rappelle que le statut de particulier ne dispense pas de respecter les exigences légales en matière de construction. Elle permet également de renforcer la qualité des ouvrages réalisés par des non-professionnels et de protéger efficacement les acquéreurs en cas de défauts graves constatés après l’achat.